Zadzwoń do mnie: 511-180-711
Budowa domu w Halinowie – od oceny gotowej nieruchomości do własnego domu
Case Study – realizacja domu LK & 940L z indywidualnie zaprojektowanym garażem
Ta realizacja zaczęła się na długo przed wbiciem pierwszej łopaty w ziemię. Początkowo inwestorzy wcale nie planowali budowy domu. Zostałem im polecony przez wspólnego znajomego jako osoba, która może pomóc w ocenie technicznej domu, którego zakup właśnie rozważali.
Ostatecznie zamiast kupić gotową nieruchomość zdecydowali się na zakup działki i budowę własnego domu. Później wspólnie wybieraliśmy projekt, rozwiązaliśmy problem dużego garażu, przygotowaliśmy inwestycję, a następnie przeprowadziliśmy budowę – od fundamentów, przez instalacje i wykończenie, aż po zagospodarowanie całej posesji.
To dobry przykład tego, że rola inwestora zastępczego może rozpocząć się znacznie wcześniej niż sama budowa.
Współpraca zaczęła się jeszcze przed decyzją o budowie
Inwestorzy byli już mocno zainteresowani zakupem dużego domu utrzymanego w stylistyce dworkowej. Nieruchomość była oferowana za znaczną kwotę, a na pierwszy rzut oka prezentowała się atrakcyjnie – budynek został odświeżony i przygotowany do sprzedaży.
Podczas oględzin zacząłem jednak zwracać uwagę na kwestie, których nie było widać na pierwszy rzut oka.
Budynek powstawał od wielu lat i był częścią większej inwestycji obejmującej kilka domów realizowanych na podstawie wspólnego pozwolenia na budowę. Pojawiły się wątpliwości dotyczące jego sytuacji formalnej, w tym braku pozwolenia na użytkowanie.
Jednocześnie część zastosowanych rozwiązań technicznych odpowiadała standardom sprzed wielu lat – dotyczyło to m.in. stolarki okiennej, wentylacji oraz szeregu elementów wykonawczych. Podczas oględzin wskazałem również zauważone problemy i niedoskonałości elewacji.
Przedstawiłem inwestorom swoją ocenę możliwie rzeczowo: co kupują, jakie widzę ryzyka i z jakimi problemami mogą się później mierzyć.
Ostatecznie zrezygnowali z zakupu.
I właściwie w tym momencie mogła zakończyć się nasza znajomość.
Zamiast kupować – może lepiej wybudować?
Już podczas pierwszego spotkania opowiedziałem inwestorom o innej możliwości. Zamiast przeznaczać bardzo dużą kwotę na gotowy dom, który nie do końca odpowiada ich potrzebom i dodatkowo obarczony jest szeregiem znaków zapytania, można kupić odpowiednią działkę i wybudować dom od początku pod własne wymagania.
Wyjaśniłem również, na czym polega usługa inwestora zastępczego – że inwestor nie musi samodzielnie organizować całego procesu budowy, poszukiwać każdej ekipy, negocjować kolejnych umów i koordynować wszystkich uczestników inwestycji.
Temat wtedy pozostał otwarty.
Po około pół roku inwestorzy ponownie się ze mną skontaktowali. Mieli już działkę w Halinowie i podjęli decyzję:
budujemy własny dom.
Tak rozpoczęła się nasza właściwa współpraca.
Pierwsze wyzwanie – znaleźć projekt odpowiadający rodzinie
Poszukiwania rozpoczęliśmy od projektów typowych.
Inwestorzy mieli jednak dość precyzyjne oczekiwania. Zależało im na dużym, reprezentacyjnym domu, przestronnych pomieszczeniach i dużych sypialniach. Istotnym wymaganiem był również bardzo duży garaż na kilka samochodów wraz z dodatkową przestrzenią gospodarczą przeznaczoną m.in. na własne hobby.
I właśnie garaż zaczął bardzo mocno ograniczać wybór.
Poszukując wyłącznie projektów domów posiadających odpowiednio duży garaż w bryle, automatycznie odrzucaliśmy wiele budynków, które pod względem układu funkcjonalnego, architektury i dopasowania do działki mogłyby bardzo dobrze odpowiadać inwestorom.
W pewnym momencie zaproponowałem zmianę sposobu poszukiwania:
nie szukajmy jednego projektu, który za wszelką cenę łączy dom i garaż. Najpierw znajdźmy właściwy dom, a garaż potraktujmy jako osobny budynek.
Ta jedna decyzja otworzyła nam zupełnie inną pulę projektów.
Dom osobno, garaż osobno
Po rozdzieleniu obu funkcji mogliśmy skoncentrować się na tym, co rzeczywiście było najważniejsze – znaleźć projekt domu odpowiadający rodzinie, pasujący stylistycznie do ich oczekiwań i możliwy do prawidłowego usytuowania na zakupionej działce.
W ten sposób wybraliśmy projekt LK & 940L pracowni LK & Projekt, autorstwa arch. Leszka Kalandyka.
Dom ma 272,51 m² powierzchni użytkowej, z czego 158,35 m² przypada na parter, a 114,16 m² na poddasze. Projekt zapewniał skalę i układ pomieszczeń, których oczekiwali inwestorzy.
Pozostawał garaż.
Inwestycja w skrócie
Lokalizacja: Halinów, woj. mazowieckie
Projekt domu: LK & 940L
Pracownia: LK & Projekt
Autor projektu: arch. Leszek Kalandyk
Rodzaj projektu: projekt typowy, adaptowany do działki i potrzeb inwestorów
Powierzchnia użytkowa domu: 272,51 m²
Parter: 158,35 m²
Poddasze: 114,16 m²
Powierzchnia zabudowy: 237,60 m²
Powierzchnia całkowita: 453,70 m²
Wymiary domu: 18,60 × 18,19 m
Wysokość: 10,43 m
Kąt nachylenia dachu: 45°
Powierzchnia dachu: 376,87 m²
Oprócz domu na działce powstał indywidualnie zaprojektowany, wolnostojący budynek garażowo-gospodarczy o powierzchni użytkowej około 74 m², z wysokością ograniczoną do 5 m zgodnie z wymaganiami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Łącznie oba budynki zapewniają około 346,5 m² powierzchni użytkowej.
Projekt typowy nie zawsze trzeba realizować w całości
Z projektem domu dostępny był również projekt wolnostojącego garażu, jednak jego wysokość nie odpowiadała ograniczeniom wynikającym z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki w Halinowie.
Potrzebowaliśmy budynku nieprzekraczającego 5 m wysokości.
Zamiast rezygnować z dobrze dobranego projektu domu albo próbować na siłę dostosowywać nieodpowiedni garaż, zdecydowaliśmy się na indywidualne zaprojektowanie prostego budynku garażowo-gospodarczego.
Powstała duża przestrzeń garażowa oraz wydzielona część gospodarcza, którą inwestor mógł wykorzystać również na swoje hobby.
W efekcie zamiast szukać jednego gotowego projektu, który z trudem spełniałby wszystkie wymagania, połączyliśmy dobrze dobrany projekt typowy domu z projektem indywidualnym garażu.
To jedna z decyzji, które później wpływają na całą inwestycję, choć podejmowane są jeszcze przed rozpoczęciem budowy.
Dobra decyzja przed budową może być więcej warta niż rozwiązanie problemu na budowie
1 marca 2022 – ruszamy z budową
Po etapie przygotowania inwestycji przyszedł czas na realizację.
1 marca 2022 roku rozpoczęliśmy budowę domu. Już następnego dnia ruszyły wykopy i roboty fundamentowe. W kolejnych tygodniach wykonano fundamenty i stan zero, a pod koniec marca rozpoczęło się murowanie ścian parteru.
Ze względu na lokalne warunki gruntowo-wodne jednym z elementów robót było również wykonanie drenażu opaskowego wokół budynku.
Równolegle powstawał indywidualnie zaprojektowany garaż. Jego budowę rozpoczęliśmy 5 kwietnia 2022 roku.
Prace konstrukcyjne postępowały sprawnie. 2 czerwca zabetonowany został strop nad parterem, 4 lipca kolejny strop, a następnie rozpoczęły się roboty związane z konstrukcją dachu.
Pod koniec lipca zasadniczy zakres stanu surowego otwartego był zakończony.
Charakterystyczne kolumny – detal, którego nie warto było upraszczać
Jednym z ciekawszych wyzwań technicznych na etapie konstrukcji były charakterystyczne żelbetowe kolumny znajdujące się od strony frontowej i ogrodowej domu.
Ich geometria miała istotne znaczenie dla wyglądu całego budynku. Nie były to zwykłe okrągłe słupy, które można było wykonać przy użyciu standardowych kartonowych tub szalunkowych.
Projekt zakładał charakterystyczny, owalny kształt.
Dlatego przygotowane zostały specjalne, rozbieralne szalunki wykonane pod konkretną geometrię kolumn. Dopiero w nich wykonywano elementy żelbetowe.
W skali całej inwestycji był to niewielki element. W gotowym budynku stał się jednak jednym z najbardziej widocznych detali architektonicznych.
Zastosowanie prostszego rozwiązania zmieniłoby proporcje i charakter elewacji.
Nie wszystko, co można uprościć na budowie, warto upraszczać – szczególnie wtedy, gdy rozwiązanie techniczne bezpośrednio wpływa na wygląd gotowego domu.
Niespełna osiem miesięcy od rozpoczęcia budowy do wylewek
Po wykonaniu konstrukcji tempo prac nie zwolniło.
Latem wykonywane było pokrycie dachowe, a pod koniec sierpnia zamontowaliśmy stolarkę okienną i drzwiową. Następnie rozpoczęły się instalacje, tynki oraz przygotowanie kolejnych warstw podłogowych.
Ogrzewanie podłogowe wykonywaliśmy w drugiej połowie października, a 26–28 października 2022 roku wykonane zostały wylewki.
Od rozpoczęcia budowy 1 marca do tego etapu minęło więc niespełna osiem miesięcy.
W tym czasie dom o powierzchni użytkowej 272,51 m² przeszedł drogę od wykopu przez konstrukcję, dach i stolarkę do instalacji, tynków, ogrzewania podłogowego i wylewek. Równolegle realizowany był osobny budynek garażowo-gospodarczy.
Nie był to efekt jednej szybko pracującej ekipy. Był to efekt ciągłości procesu i odpowiedniego przygotowania kolejnych etapów.
Kluczowe etapy realizacji
1 marca 2022 – rozpoczęcie budowy domu
2 marca 2022 – rozpoczęcie robót ziemnych i fundamentowych
marzec 2022 – fundamenty, stan zero i rozpoczęcie murowania parteru
5 kwietnia 2022 – rozpoczęcie budowy indywidualnie projektowanego garażu
maj 2022 – konstrukcja parteru i wykonywanie charakterystycznych elementów żelbetowych
2 czerwca 2022 – betonowanie stropu nad parterem
4 lipca 2022 – betonowanie kolejnego stropu
lipiec 2022 – konstrukcja dachu
26 lipca 2022 – zakończenie zasadniczego zakresu stanu surowego otwartego
lipiec–sierpień 2022 – wykonanie pokrycia dachowego
koniec sierpnia 2022 – montaż stolarki okiennej i drzwiowej
sierpień–wrzesień 2022 – stolarka i brama garażowa
wrzesień–październik 2022 – instalacje, tynki i przygotowanie podłóg
19–25 października 2022 – ogrzewanie podłogowe
26–28 października 2022 – wykonanie wylewek
listopad 2022 – odwierty dla gruntowej pompy ciepła i dalsze prace instalacyjne
zima 2022/2023 – uruchomienie ogrzewania i przejście do prac wykończeniowych
kolejny etap – wykończenie wnętrz, elewacja oraz zagospodarowanie całej posesji.
Dom mocno wyposażony instalacyjnie
Choć na zdjęciach gotowego domu uwagę przyciąga przede wszystkim architektura, dużą część złożoności tej inwestycji stanowiły instalacje.
Budynek został wyposażony w gruntową pompę ciepła z odwiertami, ogrzewanie podłogowe, wentylację mechaniczną z rekuperacją oraz klimatyzację. Do tego dochodziła rozbudowana instalacja elektryczna z elementami sterowania wybranymi funkcjami domu.
Przy takim zakresie szczególnego znaczenia nabiera koordynacja branż. Trzeba odpowiednio wcześnie przewidzieć przebieg instalacji, miejsca urządzeń, zasilania i przepusty oraz ustalić kolejność robót tak, aby rozwiązania poszczególnych wykonawców nie kolidowały ze sobą.
Dobrym przykładem była gruntowa pompa ciepła. Jej wybór i kontraktację rozpoczęliśmy dużo wcześniej, mimo że same odwierty wykonywane były dopiero w listopadzie.
Na budowie nie wystarczy wiedzieć, co robimy dzisiaj. Trzeba wiedzieć, czego będziemy potrzebowali za kilka tygodni i kilka miesięcy.
Regularne narady zamiast codziennego prowadzenia budowy przez inwestorów
Inwestorzy byli aktywni zawodowo. Nie chcieli i nie mogli każdego dnia zajmować się prowadzeniem budowy, ale jednocześnie zależało im na wiedzy o tym, co dzieje się z ich inwestycją i zachowaniu wpływu na najważniejsze decyzje.
Dlatego ważnym elementem naszej współpracy były regularne, najczęściej cotygodniowe narady.
Omawialiśmy wykonane roboty, najbliższe decyzje, rozwiązania techniczne, materiały, koszty, kolejnych wykonawców oraz plan prac na następne tygodnie.
Inwestorzy zachowywali kontrolę nad decyzjami dotyczącymi ich domu, natomiast organizacja wykonawców, przygotowanie kolejnych etapów, kontraktacja, harmonogram i bieżące rozwiązywanie problemów pozostawały po mojej stronie.
Stan deweloperski nie zakończył naszej współpracy
Jesienią dom osiągnął zaawansowany etap realizacji. W tym miejscu pierwotny zakres współpracy mógł się zakończyć.
Stało się jednak inaczej.
Inwestorzy zdecydowali, że nie zatrzymujemy prac na zimę. Budynek został uruchomiony i ogrzany, dzięki czemu mogliśmy praktycznie płynnie przejść do kolejnego etapu.
Mój zakres został rozszerzony o koordynację prac wykończeniowych.
Prowadziłem więc inwestycję dalej – przez prace glazurnicze i posadzkarskie, zabudowy, montaż wyposażenia oraz pozostałe roboty potrzebne do wykończenia domu.
Wraz z postępem prac współpraca rozszerzyła się jeszcze bardziej. Doszło zagospodarowanie terenu, wykonanie podjazdów, ogrodzenia oraz ogrodu.
To dla mnie jedna z najlepszych rekomendacji tej realizacji – zakres współpracy nie zmniejszał się wraz ze zbliżaniem się budowy do końca. Inwestorzy powierzali mi kolejne jej etapy.
Ogrodzenie zaprojektowane pod ten konkretny dom
Jednym z ciekawszych technicznych zadań na końcowym etapie było ogrodzenie frontowe.
Inwestorowi zależało na masywnych słupach odpowiadających skalą i charakterem architekturze domu. Przyjęliśmy słupy o przekroju około 50 × 50 cm i wysokości około 1,80 m.
Nie chciałem wykonywać ich jako typowych słupów murowanych, które następnie trzeba ocieplić lub otynkować.
Zaprojektowałem rozwiązanie w postaci monolitycznych słupów żelbetowych, wylewanych w całości w przygotowanych szalunkach.
Za takim rozwiązaniem stała nie tylko estetyka, ale również trwałość. Ogrodzenie jest stale narażone na deszcz, śnieg, mróz i wodę. W tradycyjnych rozwiązaniach właśnie zewnętrzne warstwy tynkarskie bywają później jednym z bardziej podatnych na uszkodzenia elementów.
Założeniem było więc uzyskanie masywnego elementu żelbetowego o możliwie dobrej powierzchni, bez konieczności wykonywania tradycyjnej warstwy tynku.
Przygotowane przeze mnie rozwiązanie obejmowało nie tylko same słupy, ale również strefę bramy i śmietnika, tak aby całe ogrodzenie było funkcjonalnie i wizualnie dopasowane do domu.
Od oceny cudzego domu do własnego domu inwestorów
Kiedy patrzę na tę realizację z perspektywy całego procesu, najbardziej interesujące jest to, gdzie właściwie się rozpoczęła i gdzie zakończyła.
Zaczęliśmy od jednego spotkania i technicznej oceny domu, który inwestorzy chcieli kupić.
Potem była decyzja, żeby z niego zrezygnować.
Po około pół roku – telefon, zakupiona działka i decyzja o budowie.
Następnie wspólne poszukiwanie projektu, rozdzielenie funkcji domu i garażu, wybór LK & 940L, indywidualny projekt budynku garażowo-gospodarczego, przygotowanie inwestycji i rozpoczęcie robót.
Później przyszły kolejne etapy: stan surowy, dach, instalacje, stan deweloperski, wykończenie wnętrz, a na końcu podjazdy, indywidualnie zaprojektowane ogrodzenie i ogród.
Współpraca, która początkowo miała być jednorazową konsultacją przed zakupem nieruchomości, zakończyła się kompleksową realizacją własnego domu inwestorów i zagospodarowaniem całej posesji.
I właśnie dlatego ta inwestycja dobrze pokazuje, jak rozumiem rolę inwestora zastępczego.
Nie chodzi wyłącznie o pilnowanie wykonawców na budowie.
Chodzi o to, aby towarzyszyć inwestorowi w podejmowaniu właściwych decyzji na kolejnych etapach – od pierwszej koncepcji, przez projekt i budowę, aż do momentu, w którym dom rzeczywiście staje się gotowym miejscem do życia.
Czasami największą wartością nie jest rozwiązanie problemu, który już pojawił się na budowie, ale podjęcie wcześniej takiej decyzji, dzięki której ten problem w ogóle nie powstanie.
Planujesz budowę własnego domu?
Każda działka, projekt i rodzina mają inne potrzeby. Czasami największą wartością jest znalezienie lepszego projektu, czasami zmiana rozwiązania konstrukcyjnego, a czasami odpowiednie zaplanowanie kolejności prac i wykonawców.
Jeżeli planujesz budowę domu i chcesz porozmawiać o tym, jak może wyglądać prowadzenie Twojej inwestycji przez inwestora zastępczego, zapraszam do kontaktu z ProInwestor.
Artur Żabiński
e-mail: azabinski@proinwestor.pl
tel. 511 180 711