Zadzwoń do mnie: 511-180-711
Living-Garden House w Izbicy – realizacja, która ukształtowała mój sposób pracy jako inwestora zastępczego
Wymagająca architektura, bezkompromisowa realizacja i doświadczenie zdobyte jeszcze przed powstaniem ProInwestor
Living-Garden House w Izbicy to jedna z najważniejszych inwestycji w moim doświadczeniu zawodowym związanym z prowadzeniem budowy domów jednorodzinnych.
Realizację prowadziłem w latach 2012–2014 jako inwestor zastępczy, jeszcze na długo przed uruchomieniem działalności ProInwestor w 2021 roku. Pokazuję ją tutaj właśnie dlatego, że doświadczenia zdobyte podczas tej budowy w dużej mierze ukształtowały sposób, w jaki dzisiaj prowadzę inwestycje swoich klientów.
Dom został zaprojektowany przez pracownię KWK Promes Roberta Koniecznego na wyjątkowej działce położonej na wzniesieniu, w zakolu Narwi. Główną ideą projektu było możliwie mocne połączenie przestrzeni mieszkalnej z otaczającą naturą, przy jednoczesnym zapewnieniu mieszkańcom prywatności.
Od początku inwestorowi bardzo zależało na tym, aby powstający budynek możliwie dokładnie odzwierciedlał projekt i wizję architekta. Nie była to realizacja, w której kolejne rozwiązania miały być upraszczane tylko dlatego, że łatwiej będzie je wykonać. Materiały, kolory, geometria i detale były dobierane bardzo pieczołowicie, a wiele elementów projektowano indywidualnie dla tego domu.
Inwestycja w skrócie
Lokalizacja: Izbica
Projekt: Living-Garden House
Pracownia: KWK Promes
Autor projektu: arch. Robert Konieczny
Inwestor: prywatny
Powierzchnia działki: 1712 m²
Powierzchnia użytkowa: 318,40 m²
Realizacja: 2012–2014
Moja rola: inwestor zastępczy
Okres współpracy: 11.06.2012–20.09.2014
Projekt, w którym liczył się każdy detal
Living-Garden House zdecydowanie nie był typową budową domu jednorodzinnego. Indywidualna architektura, wymagająca konstrukcja oraz duża liczba niestandardowych rozwiązań powodowały, że efekt końcowy zależał nie tylko od jakości projektu, ale również od bardzo precyzyjnego przełożenia go na rzeczywistość budowy.
Jednym z najważniejszych elementów całego procesu była stała współpraca z architektem i całym zespołem projektowym. Począwszy od projektu architektoniczno-budowlanego, a następnie bardzo szczegółowego projektu wykonawczego, na bieżąco uzgadniane były konkretne rozwiązania, materiały, kolory i detale.
Przy tej realizacji nie wystarczało, aby dany element był poprawnie wykonany technicznie. Musiał jeszcze wyglądać i funkcjonować zgodnie z projektem.
Moja rola jako inwestora zastępczego polegała również na przełożeniu tej wizji na realia budowy: odpowiednio wczesnym wyborze wykonawców, uzgadnianiu rozwiązań, koordynowaniu poszczególnych branż, pilnowaniu zamówień i kolejności robót oraz stałej współpracy z zespołem projektowym.
Dom, w którym zacierała się granica między wnętrzem a ogrodem
Jednym z najważniejszych założeń Living-Garden House było możliwie mocne zatarcie granicy pomiędzy wnętrzem domu a otaczającym go ogrodem. To właśnie ta idea najlepiej tłumaczy nazwę projektu.
W części dziennej zastosowano wielkoformatowe przeszklenia o wysokości około 2,70 m. Ich detal rozwiązano w taki sposób, aby dolny i górny profil stolarki były całkowicie niewidoczne. Dolny profil został bezprogowo ukryty w warstwach posadzki, natomiast górny schowano ponad sufitem podwieszanym. Widoczne pozostawały przede wszystkim smukłe pionowe podziały.
Jednocześnie poziom wykończonej posadzki wewnątrz domu i poziom terenu na zewnątrz miały się ze sobą licować. Nie było typowego progu oddzielającego salon od ogrodu. Dzięki temu przeszklenia sprawiały wrażenie niemal samych tafli szkła, a przestrzeń dzienna wizualnie łączyła się z otoczeniem.
Projekt szedł jednak jeszcze dalej. Elewacja wykonana z modrzewia syberyjskiego przechodziła z zewnątrz do wnętrza salonu, a następnie ponownie wychodziła w kierunku ogrodu. Ten sam materiał przekraczał więc szklaną granicę budynku, dodatkowo wzmacniając wrażenie ciągłości pomiędzy domem i naturą.
Charakterystycznym detalem elewacji były również drewniane okiennice zastosowane przy mniejszych oknach. Po zamknięciu pozwalały ukryć te otwory w jednolitej drewnianej powierzchni elewacji. Duże, wielkoformatowe przeszklenia salonu pozostawały natomiast odrębnym elementem kompozycji i nie były zasłaniane drewnianymi okiennicami.
Efekt końcowy zaczynał się na etapie konstrukcji
Minimalistyczny efekt gotowego budynku wymagał podejmowania wielu decyzji znacznie wcześniej, niż mogłoby się wydawać.
Rzędne konstrukcji, grubości kolejnych warstw posadzki, montaż stolarki, poziom terenu, sufity podwieszane czy przebieg drewnianej okładziny musiały zostać ze sobą skoordynowane już na wcześniejszych etapach realizacji.
Dobrym przykładem był narożnik wielkoformatowego przeszklenia, w którym znajdował się stalowy słup konstrukcyjny. Musiał zostać zamontowany i odpowiednio zabezpieczony już na etapie stanu surowego. Jednocześnie pozostawał widoczny w gotowym wnętrzu, dlatego jego sposób wykończenia i kolor należało wcześniej skoordynować z docelową kolorystyką stolarki.
To dobrze pokazuje charakter tej inwestycji: konstrukcja, detal architektoniczny i rozwiązanie wykonawcze bardzo często były jednym zagadnieniem.
Minimalizm, za którym kryły się skomplikowane rozwiązania
Ta sama zasada pojawiała się w wielu innych miejscach domu. Gotowy budynek miał wyglądać prosto i minimalistycznie, dlatego wiele skomplikowanych elementów technicznych należało ukryć.
Na zewnątrz wykonano m.in. grill chowany za elewacją z modrzewia syberyjskiego. Kiedy nie był używany, pozostawał niewidoczny i nie zaburzał jednolitej powierzchni elewacji.
W zadaszonej przestrzeni zewnętrznej zastosowano również promienniki podczerwieni, umożliwiające ogrzewanie tej strefy. One również zostały zintegrowane z warstwami sufitu tak, aby elementy techniczne nie dominowały nad architekturą.
Szczególnie wymagającym miejscem była loggia. Wykonano tam podłogę wentylowaną na wspornikach, a szklaną balustradę zaprojektowano bez słupków i poręczy. Tafla szkła została zamocowana wspornikowo w listwie ukrytej poniżej poziomu posadzki. W efekcie widoczna pozostawała praktycznie sama tafla szkła i niczym niezakłócony krajobraz.
Kolejnym indywidualnie wykonanym elementem były zewnętrzne przesłony loggii z blachy nierdzewnej. Po zamknięciu miały tworzyć jednolitą, lustrzaną powierzchnię i stawać się integralną częścią architektury budynku.
Każde z tych rozwiązań wymagało współpracy architektów, projektantów branżowych i wykonawców oraz bardzo dokładnego zaplanowania kolejności robót.
Im prostszy miał być efekt końcowy, tym większej precyzji wymagało jego wykonanie.
Nowoczesne rozwiązania instalacyjne
Równie wymagająca jak architektura była techniczna strona budynku.
W domu zastosowano wiele rozwiązań, które w latach 2012–2014 były bardzo nowoczesne i zdecydowanie nie należały jeszcze do standardu budownictwa jednorodzinnego.
Budynek wyposażono w inteligentną instalację elektryczną, umożliwiającą zintegrowane sterowanie wieloma funkcjami domu. Zastosowano również powietrzne pompy ciepła, wentylację mechaniczną, klimatyzację oraz klimakonwektory, w tym rozwiązania kanałowe i podłogowe.
Największym wyzwaniem nie było jednak samo zastosowanie nowoczesnych urządzeń. Instalacje należało skoordynować w taki sposób, aby ich obecność nie zakłócała minimalistycznej architektury.
Konstrukcja, instalacje, stolarka, sufity, posadzki i zabudowy musiały być traktowane jako jeden system. Decyzja podjęta przez jedną branżę bardzo często wpływała na możliwość prawidłowego wykonania kilku kolejnych.
Moja rola jako inwestora zastępczego
Przy Living-Garden House odpowiadałem za prowadzenie całego procesu inwestycyjnego znacznie szerzej niż tylko za kontrolowanie postępu robót na budowie.
Mój zakres obejmował przygotowanie i aktualizację budżetu oraz harmonogramu rzeczowo-finansowego, prowadzenie postępowań ofertowych i wybór wykonawców, negocjacje techniczne i handlowe, przygotowanie umów i kontraktację, organizację procesu budowy, koordynację wykonawców i dostawców, współpracę z architektami i projektantami branżowymi, organizację odbiorów oraz prowadzenie inwestycji aż do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Szczególnie istotna była funkcja łącznika pomiędzy inwestorem, zespołem projektowym i wykonawcami.
Inwestor oczekiwał możliwie wiernego zrealizowania projektu. Architekci musieli mieć pewność, że ich rozwiązania zostaną właściwie odczytane i wykonane. Wykonawcy potrzebowali natomiast odpowiednio wcześnie dokumentacji, decyzji, uzgodnień i przygotowanych frontów robót.
Rolą inwestora zastępczego było sprawienie, aby te wszystkie elementy spotkały się we właściwym miejscu i we właściwym czasie.
Inwestor zastępczy i inspektor nadzoru – dwie różne role
Living-Garden House został zrealizowany wiele lat przed uruchomieniem przeze mnie działalności ProInwestor w 2021 roku. Nie przedstawiam go więc jako realizacji wykonanej pod marką ProInwestor.
Jest natomiast ważną częścią mojego doświadczenia zawodowego i jedną z inwestycji, które ukształtowały mój dzisiejszy sposób pracy jako inwestora zastępczego.
Ta budowa szczególnie wyraźnie pokazała mi, że przy wymagającym domu nie wystarczy pilnować wykonawców. Trzeba rozumieć projekt i oczekiwania inwestora, pozostawać w stałym kontakcie z architektami i projektantami branżowymi, przewidywać zależności pomiędzy kolejnymi etapami, kontrolować budżet i harmonogram oraz reagować na problemy, zanim wpłyną na następne prace.
Przy Living-Garden House celem nie było po prostu wybudowanie domu.
Celem było możliwie wierne zrealizowanie konkretnej wizji architektonicznej – od bryły budynku aż po detal, którego w gotowym domu właściwie nie powinno być widać.
To doświadczenie w dużej mierze ukształtowało model pracy, na którym później zbudowałem ProInwestor.
Referencje inwestorów
„Dzięki odpowiedniemu planowaniu prac, zaangażowaniu i zachowaniu wysokich standardów jakościowych, inwestycja zakończyła się uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie po niespełna dwóch latach od rozpoczęcia budowy.”
Kluczowe etapy realizacji
11.06.2012 – rozpoczęcie współpracy
Objęcie funkcji inwestora zastępczego i rozpoczęcie organizacji procesu inwestycyjnego – przygotowanie budżetu i harmonogramu, kontraktacja oraz koordynacja dokumentacji projektowej.
2012 – rozpoczęcie budowy i realizacja konstrukcji
Roboty ziemne i fundamentowe, a następnie realizacja wymagającej konstrukcji budynku – elementów żelbetowych, murowych i stalowych.
2012/2013 – stan surowy i zamknięcie budynku
Realizacja kolejnych elementów bryły oraz montaż stolarki, w tym wielkoformatowych przeszkleń wykonywanych według indywidualnych detali projektu.
2013 – instalacje i koordynacja branżowa
Realizacja instalacji sanitarnych i elektrycznych, ogrzewania i chłodzenia, wentylacji mechanicznej, klimatyzacji oraz inteligentnego sterowania budynkiem.
2013–2014 – elewacje i indywidualne detale architektoniczne
Wykonanie elewacji z modrzewia syberyjskiego oraz charakterystycznych dla projektu rozwiązań, m.in. okiennic, loggii, szklanych balustrad, przesłon i pozostałych elementów wykonywanych na indywidualne zamówienie.
2013–2014 – prace wykończeniowe i wyposażenie wnętrz
Prace glazurnicze i posadzkarskie, sufity i zabudowy, stolarka oraz elementy wykonywane na zamówienie, zabudowa kuchenna i pozostałe wyposażenie stałe. Szczególnie istotne było zachowanie zgodności materiałów, kolorystyki i detali z projektem architektonicznym.
2014 – odbiory i uzyskanie pozwolenia na użytkowanie
Koordynacja końcowych prac, odbiory, usuwanie stwierdzonych usterek i niezgodności oraz przeprowadzenie procesu formalnego prowadzącego do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
20.09.2014 – zakończenie współpracy
Zakończenie ponad dwuletniego okresu prowadzenia inwestycji w roli inwestora zastępczego.
Planujesz budowę własnego domu?
Każda działka, projekt i rodzina mają inne potrzeby. Czasami największą wartością jest znalezienie właściwego projektu, czasami dopracowanie wymagających rozwiązań technicznych i architektonicznych, a czasami odpowiednie zaplanowanie kolejności prac i wykonawców.
Jeżeli planujesz budowę domu i chcesz porozmawiać o tym, jak może wyglądać prowadzenie Twojej inwestycji przez inwestora zastępczego, zapraszam do kontaktu z ProInwestor.
Artur Żabiński
e-mail: azabinski@proinwestor.pl
tel. 511 180 711